本文摘要：一、取得土地使用权环节税费治理房地产开发企业的取得国有土地使用权方式有两种方式（出让和转让），其一是与政府自然资源部门通过签订出让条约将国有土地使用权出让房开企业；其二是与其他企业或自然人将取得的国有土地权举行三通一平或者九通一平达投资后到达转让条件后，将国有土地使用转让给房开企业。在这两种取得土地的历程中房开企业需要缴纳的税费种有：耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税。

一、取得土地使用权环节税费治理房地产开发企业的取得国有土地使用权方式有两种方式（出让和转让），其一是与政府自然资源部门通过签订出让条约将国有土地使用权出让房开企业；其二是与其他企业或自然人将取得的国有土地权举行三通一平或者九通一平达投资后到达转让条件后，将国有土地使用转让给房开企业。在这两种取得土地的历程中房开企业需要缴纳的税费种有：耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税。1、耕地占用税（1）.自治区内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单元和小我私家，是耕地占用税的纳税人（解决谁缴税问题）（2）、耕地占用税凭据纳税人实际占用的耕地面积和适用税额计税，一次性征收。（怎么缴税）（3）.税额盘算问题应纳税额=占用耕地、林地、草地和其他农用地面积（公顷或亩）*20元/平方米（耕地占用税法实施后单元税额为22元/平方米）（请按当地适用税率盘算缴纳耕地占用税）注意占地面积为公顷或亩的要换算成平方米。

（4）.纳税义务发生时间为人民政府批准占用耕地之日。获准占用耕地的纳税人，在30日内向地方税务机关申报纳税。逾期不申报纳税的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。

（啥时间缴税）（5）.小微企业耕地占用税优惠政策凭据《内蒙古自治区党委、自治区人民政府印发<关于促进民营经济高质量生长若干措施>的通知》(内党发〔2018〕23号)小微企业在2019年1月1日-2021年12月31日期间购置耕地享受耕地占用税应纳税额减半征收的税收优惠政策。2、契税（一）、计税价钱1.以协议方式出让的，其契税计税价钱为成交价钱。成交价钱包罗土地出让金、土地赔偿费、安置津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费、市政建设配套费等蒙受者应支付的钱币、实物、无形资产及其他经济利益。

2.以竞价方式出让的，其契税计税价钱，一般应确定为竞价的成交价钱，土地出让金、市政建设配套费以及种种赔偿用度应包罗在内。3.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让用度。

（二）、 契税税率及应纳数额盘算 内蒙古自治区境内的税率为3%（请按当地适用税率盘算缴纳）应纳税额盘算公式=计税依据×税率（三）、缴税时间契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、衡宇权属转移条约的当天，或者纳税人取得其它具有土地、衡宇权属转移条约性质凭证的当天；纳税人因改变用途应当补缴已经减征或免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、衡宇用途的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、衡宇所在地的契税征收机关管理纳税申报，并在契税征收机关审定的期限内缴纳税款。

通俗的讲就是签订土条约后10日内到税务机关申报，按税务机关划定期限缴纳契税。注意：因政府退还或返还给企业的土地出让金，不得因减免的出让金而减免契税。

内蒙古契税缴纳时间的划定自2017年11月1日起在我区行政区域内蒙受土地、衡宇权属的单元和小我私家，应向土地、衡宇所在地地方税务机关管理契税纳税申报，契税纳税期限为自纳税义务发生之日起至纳税人依法管理土地、衡宇权属变换挂号手续之前。（内蒙古自治区地方税务局关于明确契税纳税期限的通告内蒙古自治区地方税务局通告2017年第5号）3、印花税企业与自然资源部门或其他企业、小我私家签订的土地出让条约或转让条约，需要根据“产权转移书据”依万分之五的税率缴纳印花税印花税的缴纳时间是企业签订条约的次月15日内缴纳。4、城镇土地使用税（1）.城镇土地使用税的纳税人及征税规模在都会、旗县城、建制镇、工矿区规模内使用土地的单元和小我私家，为城镇土地使用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和本措施缴纳城镇土地使用税（以下简称土地使用税(2).税率和应纳税额盘算2019年1月1日-2021年12月31日敖汉旗三类土地税率为4元/平方米、乡下镇为2.4元/平方米、乡政府所在地和自然村不征收土地使用税。

（（请按按当地适用税率盘算缴纳）应纳税额盘算公式=应税土地面积×适用税率(3).税款缴纳时间：城镇土地使用税按年征收，每半年缴纳一次。详细缴纳时间为每年5月和11月。注销的纳税人，应当在注销当月缴清房产税”5、以国有土地使用权转让方式取得的土地应缴纳的税转让方式取得国有土地使用权需要转让偏向购置方提供增值税专用发票（或普通发票）作为增值税抵扣进项税和企业所得税税前扣除的依据。

房地产开发公司涉及的税种有契税、印花税、取得后的应缴纳的城镇土地使用税。二、房地产建设阶段税费治理(一）、印花税1、购销条约。房地产公司采购质料、设备、机械时按购销金额的万分之三盘算缴纳印花税。

2、加工承揽条约。按加工或承揽收入的万分之五盘算缴纳印花税。对于房地产企业而言加工承揽条约规模包罗：公司发生的印刷费、媒体广告、户外广告和印刷条约、与测试公司签订的条约、修理和修缮费及其电梯维修条约属于加工承揽条约的领域。3、建设工程勘探设计条约。

按收取用度的万分之五盘算缴纳。公司与勘探和设计单元签订的勘探条约、设计条约属于修建工程勘探设计条约。

4、修建安装工程承包条约。按承包金额的万分之三盘算缴纳。包罗修建、安装、装饰、其他工程作业条约5、产业租赁条约。

按租赁金额的千分之一盘算缴纳。包罗产业、责任、保证、信用等保险条约；产业租赁条约：包罗租赁衡宇、船舶、飞机、灵活车辆、机械、器具、设备等。6、货物运输条约。按运输用度的万分之五盘算缴纳。

7、仓储保管条约。按仓储保管用度的千分之一盘算缴纳。

8、乞贷条约。按乞贷金额的万分之零点五盘算缴纳。

包罗短期乞贷和恒久乞贷条约。9、产业保险条约。按取得的保险费收入的千分之一盘算缴纳。

10、技术条约。按所载金额的万分之三盘算缴纳。只限于技术开发、转让、咨询、服务等条约按技术条约缴纳印花税。11、产权转移书据。

以所载金额为计税依据，税率为万分之五。包罗产业所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让条约、商品房销售条约、股权转让条约均根据产权转移书据征收印花税。

12、营业账簿。纪录资金的账簿。以"实收资本"与"资本公积"的合计金额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，自2018年5月1日不在按件贴花五元，免征印花税。

13、权利、许可证照。按件贴花五元。包罗政府部门发给的衡宇产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证根据印花税条例等相关划定，依据条约所载金额确定计税依据。条约中所载金额和增值税离开注明的，按不含增值税的条约金额确定计税依据，未离开注明的，以条约所载金额为计税依据。

印花税缴纳时间：实行汇总纳税的次月15日前汇总缴纳，也可随时贴花。14、不缴纳印花税的常见条约有：（1）服务类条约，一般的执法、法例、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立条约不贴印花。

（2）乞贷条约，企业与企业、企业与小我私家之间乞贷条约不征。（3）工程监理和税务署理条约，不属于印花税枚举条约不征。（4）修建工程招标条约，工程造价咨询条约。（5）股权投资协议，不属于印花税枚举条约不征。

（6）情况检测、消防检测签订的条约。（8）委托署理条约不需贴花（国税发（1991）155）。

（9）电网与用户之间的供用电条约（财税（2006）162）。（10）物业治理服务条约（11）保安服务条约（12）三方条约中的担保人、鉴证人等非条约当事人不贴印花。

（13）日常清洁绿化条约（14）实际结算金额凌驾条约金额，不需补助花。（15）培训条约不属于技术培训条约，不需贴花。（16）房地产企业与房产营销署理公司签订的《署理条约（二）城镇土地使用税1、房地产开发公司在建设期间应按划定缴纳城镇土地使用税的一般划定凭据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的通告》（国家税务总局通告2014年第74号）对此问题举行了明确，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条划定，从条约约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；条约未约定交付土地时间的，从条约签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因房地产公司通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，因此从条约约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；条约未约定交付土地时间的，从条约签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、城镇土地使用税税收优惠政策（1）.公租房建设土地使用税优惠政策《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知划定》（财税〔2010〕88号），对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关质料，可按公租房修建面积占总修建面积的比例免征制作、治理公租房涉及的城镇土地使用税。

（2）. 廉租住房和经济适用住房土地使用税优惠政策《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知划定》）（财税〔2008〕24号），对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房谋划治理单元根据政府划定价钱、向划定保障工具出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套制作廉租住房，在商品住房项目中配套制作经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关质料，可按廉租住房、经济适用住房修建面积占总修建面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。（3）.棚户区革新安置住房建设土地使用税的优惠政策《财政部 国家税务总局关于棚户区革新有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）对革新安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对革新安置住房谋划治理单元、开发商与革新安置住房相关的印花税以及购置安置住房的小我私家涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套制作安置住房的，依据政府部门出具的相关质料、衡宇征收(拆迁)赔偿协议或棚户区革新条约(协议)，按革新安置住房修建面积占总修建面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。棚户区革新是指列入省级人民政府批准的棚户区革新计划或年度革新计划的革新项目;革新安置住房是指相关部门和单元与棚户区被征收人签订的衡宇征收(拆迁)赔偿协议或棚户区革新条约(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施革新的住房。三、房地产预售阶段税费治理1、商品房预售的条件商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的衡宇预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

《都会商品房预售治理措施》（建设部令第131号修改公布）第五条的划定，商品房预售应当切合以下条件：1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程计划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房盘算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第一、签订房地产预售条约或房地产销售条约印花税房地产开发公司取得预售许可证后与购房人《预售条约》或《房地产销售条约》需要根据条约金额依照万分之五的税率一次性缴纳印花税。凭据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的相关划定，自2007年1月1日起，对房地产企业商品房销售条约由原先根据购销条约改为根据产权转移书据征收印花税。

第二部门；房地产开发预售环节增值税和附加税费的预缴1、房地产开发企业规模自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上举行基础设施和衡宇建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本措施划定的销售自行开发的房地产项目。2、征税规模（1）销售不动产属于增值税征税项目房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；销售不动产，是指转让不动产所有权的业务运动。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的产业，包罗修建物、构筑物等。修建物，包罗住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、事情或者举行其他运动的制作物。

构筑物，包罗门路、桥梁、隧道、水坝等制作物。转让修建物有限产权或者永久使用权的，转让在建的修建物或者构筑物所有权的，以及在转让修建物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，根据销售不动产缴纳增值税。《销售服务、无形资产、不动产注释》(2)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。《营业税改征增值税试点实施措施》第十二条（3）不征收增值税项目在资产重组历程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部门实物资产以及与其相关联的债权、欠债和劳动力一并转让给其他单元和小我私家，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第（二）项5（4）视同销售单元或者小我私家向其他单元或者小我私家无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会民众为工具的除外。《营业税改征增值税试点实施措施》第十四条划定3、增值税预征率房地产开发企业接纳预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。

《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第（八）项第9点（1）一般纳税人的预缴一般纳税人接纳预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

（2）小规模纳税人和一般纳税人选择浅易计税方式的增值税预缴房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）接纳预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业一般纳税人开发的房地产老项目，是指：《修建工程施工许可证》注明的条约开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《修建工程施工许可证》未注明条约开工日期或者未取得《修建工程施工许可证》但修建工程承包条约注明的开工日期在2016年4月30日前的修建工程项目。国家税务总局通告2016年第18号第八条房地产开发企业一般纳税人接盘的老项目房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用浅易计税方法根据5%的征收率盘算缴纳增值税（财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的通告财政部 税务总局通告2020年第2号）应预缴税款根据以下公式盘算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关审定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

国家税务总局通告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条应预缴税款根据以下公式盘算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，根据11%的适用税率盘算；适用浅易计税方法计税的，根据5%的征收率盘算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。（国家税务总局通告2016年第18号第十条、第十一条、第十二条）4、房地产开发预收款的规模在企业取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业取得的预收款包罗定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款,销售行为建立时，诚意金、定金的实质是衡宇价款的一部门，需要盘算缴纳增值税。销售行为不建立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要盘算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要盘算缴纳增值税。5、预缴增值税的申报：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，根据划定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。国家税务总局通告2018年第18号第二十六条一般纳税人在申报《《增值税预缴税款表》的同时时还要管理《增值税纳税申报表》的申报。

房地产行业预缴增值税部门，应准确实时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》。该部门预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中盘算的当期应纳税额，同时，当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,可结转下期继续抵减。另外，从报表设计的逻辑看，房地产企业增值税申报抵减预缴税款时，不需要区分项目盘算，但凭据增值税会计处置惩罚划定，不能抵缴，也就是说A项目应交的增值税不行以抵减B项目预缴税款。

6、预缴税款的账务处置惩罚及何时抵缴未交增值税企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

《财政部关于印发<增值税会计处置惩罚划定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项凭据上述划定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。7、预收款发票（收据）的开具营改增后，为保证不影响购房者正常业务管理，在总局没有详细划定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收%）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。

待正式生意业务完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码6“未发生销售行为的不征税项目”项下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”开票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。开票次月根据3%的预缴率预缴增值税，不需举行纳税申报。

只填写《预缴增值税申报表》如果清卡不乐成，在申报期去办税厅手工清卡。8、未预缴增值税的责任纳税人未根据划定的期限管理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未根据划定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款陈诉表和有关资料的,由税务机关责令限期纠正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。

《税收征管法》第六十二条9、纳税人预缴增值税的所在和纳税申报未跨县（市、区）开发房产，应当根据3%的预征率在机构地预缴增值税并管理纳税申报。跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地管理税务挂号的，应当根据3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在田主管税务机关举行纳税申报。

10、纳税人预缴增值税应注意的事项纳税人选择一般计税方法的，预缴税款时不得抵减支付的土地价款。12、预售环节和销售环节视同销售的会计处置惩罚（1）.收到预售款时：借：银行存款贷：预收帐款（2）.预缴税款时：一般计税方法下借：应交税费——预交增值税贷：银行存款一般纳税人选择浅易计税借：应交税费——浅易计税贷：银行存款小规模纳税人借：应交税费——应交增值税贷：银行存款（3）.待收入实现时：借：税金及附加贷：应交税费——应交都会维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交土地增值税13、预缴增值税的同时也需预缴城建税、教育费附加执法依据：《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有、关都会维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税2016年74号）自2016年5月1日起执行。

纳税人跨地域提供修建服务、销售和出租不动产（适用规模）以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的都会维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地盘算缴纳都会维护建设税和教育费附加预缴的城建税=预缴的增值税税额*预缴地城建税的税率预缴的教育费附加=预缴的增值税税额*预缴地教育费附加的税率预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的都会维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地盘算缴纳都会维护建设税和教育费附加。14、 预缴地方教育附加的依据：《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知 》（财综[2010]98号 ） 二、统一地方教育附加征收尺度。

地方教育附加征收尺度统一为单元和小我私家（包罗外商投资企业、外国企业及外籍小我私家）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收尺度低于2%的省份，应将地方教育附加的征收尺度调整为2%，调整征收尺度的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。预缴的地方教育附加=预缴的增值税税额*2%15、房地产开发企业取得预售款无水利建设基金基金缴纳凭据《内蒙古自治区人民政府 内蒙古自治区人民政府关于印发自治区水利建设基金筹集和使用治理实施细则的通知》（内政发〔2012〕41号）第三条自治区水利建设基金的泉源和征收尺度。

（三）凡有销售收入或营业收入的企业、事业单元及个体谋划者，按上月销售收入或营业收入的1‰计征，其中，银行（含信用社）按上年利息收入的0.6‰计征；保险公司一年期以上返还本利的人身保险业务免征地方水利建设基金，其他按上年保费收入的0.6‰计征；各种信托投资公司、财政公司等非银行金融机构按上年业务收入的1‰计征。按上述第（三）项征收的地方水利建设基金，可计入企业（单元）成本。房地产开发企业取得预售收入，在开发项目没有交工前不结转到主营业务收入中，因此预售房款收入，不予征水利建设基金。

第三部门：房地产开发企业土地增值税的预缴一、土地增值税预征的相关执法依据1、《财政部关于印发<中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则<的通知》（财法字[1995]6号）第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以盘算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、管理结算后再举行清算，多退少补。详细措施由各省、自治区、直辖市地方税务局凭据当地情况制定。2、《内蒙古自治区财政厅、国家税务局地方税务局转发关于土地增值税一些详细划定的通知》（内财税字[1995]654号）二、关于预售房地产所取得的收入，各盟市可凭据地域实际确定预征和不预征土地增值税。对预征土地增值税的可按5%以内确定预征率，详细比例由各盟市自定；对不预征土地增值税的，纳税人应在每次取得收入的七日内到当地税务机关举行挂号存案。

（各盟市自行确定土地增值税预征率）3、《房地产开发企业土地增值税预征和清算治理暂行措施》（内地税字[2005]116号）自2005年1月1日起全区统一房地产企业的预征率。4、《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字[2014]159号）一、关于土地增值税清算方式简直定：对房地产开发企业转让房地产取得的收入，均应按划定的预征率，预缴土地增值税。待企业到达清算条件后，应接纳查账清算和审定征收清算两种方式举行。（一般的房地产开发项目不予征土地增值税，无法举行土地增值税清算）二、内蒙古自治区预征土地增值税中房地产转让收入简直认1、房地产预征土地增值税收入简直认（一般划定）《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算治理暂行措施>的通知》 “纳税人转让房地产取得的房地产转让收入，应根据本措施的划定预缴土地增值税”；“房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益，包罗钱币收入、实物收入和其他收入”。

2、以房抵债、以房抵息、以房换房、以房换地、房地产赠与行为也预缴土地增值税纳税人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房换房”、“以房换地”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”预缴土地增值税。“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、乞贷或其他债务，以其所抵偿的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或乞贷利息，以其所抵偿的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；“以房换房”是指纳税人相互之间交流各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收入由主管地税机关参照当地同类型（地段、新旧水平）房地产的市场价钱予以审定；“以房换地”是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入；纳税人将其开发的房地产赠与他人的，应比照上款划定执行。

三、预征土地增值税的预征率1、《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》（内地税字[2010]179号）自2010年7月1日起，凡在我区开发制作商品房销售的房地产开发企业，均按商品房销售价钱确定预征率举行预征。销售价钱不凌驾3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价钱凌驾3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价钱凌驾4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价钱凌驾6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价钱凌驾8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%2、2016年2月15日-2018年12月31日土地增值税预征率优惠政策《内蒙古自治区地方税务局关于认真落实“三去一降一补”五大任务有关税费优惠政策的通知》（内地税字[2016]136号 ）“自2016年2月15日起，将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行尺度上划分降低50%执行（调整后预征率低于1%的按1%执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。调整后的预征率为：销售价钱不凌驾4000元/平方米的，土地增值税预征率为1%；销售价钱凌驾4000元/平方米至6000元/平方米的，土地增值税预征率为1.25%；销售价钱凌驾6000元/平方米至8000元/平方米的，土地增值税预征率为2%；销售价钱凌驾8000元/平方米以上的，土地增值税预征率为3%。

《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》（内地税字〔2010〕179号）划定的土地增值税预征率停止执行”3、2019年1月1日开始土地增值税恢复到原预征率《关于做好自治区人民政府土地增值税预征优惠政策到期后有关事情的通知》（内税财行便函【2018】8号）自2019年1月1日土地增值税根据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》（内地税字[2010]179号）划定的预征率举行预征，即商品房销售价钱不凌驾3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价钱凌驾3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价钱凌驾4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价钱凌驾6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价钱凌驾8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%。四、预征土地增值税的盘算公式和预征土地增值税计税依据确定1、营改增前盘算公式如下： 应预缴土地增值税税款=转让房地产收入×预征率。2、营改增后预缴土地增值税的收入确认《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税小我私家所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

凭据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下：预交土地增值税=预收款/（1+11%或10%或9%）*土地增值税预征率浅易计税方法下：预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用浅易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算，凭据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）：为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算，房地产开发企业接纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可根据以下方法盘算土地增值税预征计征依据：预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款【（预收款金额/(1+11%或10%或9%）*3%】预征的土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款【（预收款金额/(1+11%或10%或9%）*3%】*土地增值税预征率这里的预征率根据每套衡宇的不含税价钱盘算 例如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，凭据当地的划定，土地增值税预征率2%。

则:应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。3、预缴土地增值税的会计处置惩罚沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处置惩罚如下：借：应交税费-应交土地增值税 20贷：银行存款 20待开发项目到达完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：借：税金及附加 20贷：应交税费-应交土地增值税 20五、未实时预缴土地增值税加收滞纳金凭据《财政部 、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）三、关于土地增值税的预征和清算问题： 对未按预征划定期限预缴税款的，应凭据《税收征管法》及其实施细则的有关划定，从限定的缴纳税款期限届满的越日起，加收滞纳金。

六、未足额预缴土地增值税是否认定为偷税《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条划定；纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以盘算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、管理结算后举行清算，多退少补。详细措施由省、自治区直辖市地方税务机关凭据当地情况确定。

所以纳税人应该根据划定举行纳税申报。预缴税款，在清算之前并不能真实地反映纳税人的实际应该缴纳的税款。

所以，预缴税款从性质上属于纳税人根据税务部门划定纳税人应该缴纳的税款。没有根据划定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。七、未预缴土地增值税是否给予处罚如果纳税人在限期内仍不预缴土地增值税税款，税务部门可以凭据《税收征收治理法》第六十八条划定处置惩罚：纳税人、扣缴义务人在划定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的划定接纳强制执行措施追缴不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

八、管理项目挂号是预征土地增值税的前提房地产企业纳税人管理土地增值税预征申报之前，先要到税务机关管理土地增值税项目挂号，否则无法管理土地增值税预征申报。纳税人需要向主管税务机关提供所开发项目的《土地出让条约》《国有土地使用权证》《建设用地计划许可证》《建设工程计划许可证》《修建工程施工许可证》《预售许可证》及预售情况等情况。主管税务机关凭据纳税人提供的资料经观察核实确定后，将项目确定情况书面见告。

（土地增值税项目挂号表见附件）九、土地增值税预征优惠政策1、经济适用房不予征土地增值税《房地产开发企业土地增值税预征和清算治理暂行措施》（内地税字[2005]116号）第四条 除经济适用住房不实行预征外，对其他各种商品房，均应按本通知划定实行预征。经济适用住房是指由政府指定的房地产开发公司开发、根据当地政府部门划定的修建尺度制作、建成后的商品房实行国家订价或限价、为解决住房难题户住房难题、由政府指定销售工具的住宅。

经济适用住房须由房地产开发公司凭有关文件，经当田主管部门税务部门审核后确认。凭据《国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》(国税发[2010]53号)第二条划定：“除保障性住房外，东部地域省份预征率不得低于2%，中部和东北地域省份不得低于1.5%，西部地域省份不得低于1%，各地要凭据差别类型房地产确定适当的预征率(地域的划分根据国务院有关文件的划定执行)。

”2、自2014年1月1日起，对房地产开发企业根据政策划定销售保障性住房和棚户区革新安置住房取得的收入暂不预征土地增值税，项目竣工结算后举行清算。凭据《关于保障性住房和棚户区革新安置住房暂不预征土地增值税的通告》（内蒙古自治区地方税务局通告2013年第5号）保障性住房包罗各级人民政府或指定谋划单元回购的廉租住房、公共租赁住房，根据政策划定向特定工具销售的经济适用住房、限价商品住房等具有保障性质的各种住房。棚户区是指浅易结构衡宇较多，修建密度较大，衡宇使用年限较长，使用功效不全、基础设施简陋的区域，详细包罗都会棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区革新是指列入省级人民政府批准的棚户区革新计划或年度革新计划的革新项目。革新安置住房是指相关部门和单元与棚户区被征收人签订的衡宇征收（拆迁）赔偿协议或棚户区革新条约（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施革新的住房。

十、纳税所在土地增值税由房地产开发企业向其所转让房地产所在的主管地税机关申报缴纳。十一、土地增值税预缴的期限纳税人应在主管地税机关划定的缴纳“销售不动产营业税”的纳税期限内，同时申报缴纳土地增值税，并如实填报《土地增值税申报表》，携带有关资推测主管地税征收机关管理土地增值税申报预缴手续，按划定预缴土地增值税。（现在纳税人在缴纳增值税的同时缴纳土地增值税）十二、纳税人开发多个项目应根据项目做好《土地增值税项目挂号》，按项目划分申报预缴的土地增值税，以保证土地增值税清算退税金额准确无误。

第四部门、房地产开发企业企业所得税预缴1、未完工开发产物预计计税毛利额简直认凭据《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》（国税发〔2009〕31号）第九条企业销售未完工开发产物取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产物完工后，企业应实时结算其计税成本并盘算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产物实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的陈诉以及税务机关需要的其他相关资料。

（2）、房地产企业未完工开发产物预计计税毛利率凭据《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》（国税发〔2009〕31号）第八条 企业销售未完工开发产物的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局（按下列划定举行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不得低于15％；（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；（三）开发项目位于其他地域的，不得低于5％（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.《内蒙古自治区地方税务局、内蒙古自治区国家税务局关于调整房地产开发谋划企业销售未完工开发产物计税毛利率的通告》（内蒙古自治区地方税务局内蒙古自治区国家税务局通告2015年第5号）一、开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为8%；二、除经济适用房、限价房和危改房外的其他开发项目，计税毛利率如下：开发项目位于红山区、松山区、元宝山区、以及新城区治理委员会计划规模内的，计税毛利率为16%；开发项目位于其他地域的，计税毛利率为12%。本通告自2015年8月1日起施行。

本通告施行之日前房地产开发谋划企业已销售的未完工开发产物计税毛利率仍按原划定执行。3、未完工开发产物计税收入规模凭据《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》（国税发〔2009〕31号）第五条开发产物销售收入的规模为销售开发产物历程中取得的全部价款，包罗现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单元和企业收取的种种基金、用度和附加等，凡纳入开发产物价内或由企业开具发票的，应按划定全部确认为销售收入；未纳入开发产物价内并由企业之外的其他收取部门、单元开具发票的，可作为代收代缴款子举行治理第六条企业通过正式签订《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。企业收取诚意金、订金、保证金、wip等款子，尚未取得预售许可证，无法签订《预售条约》或《销售条约》，因此，对企业通过诚意金等名义收取的款子，无须预缴企业所得税。

4、预售收入为不含税的收入的依据依据《关于公布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的通告》(国家税务总局通告2014年第63号)文件精神(自2017年12月29号废止)，在企业所得税尚未出台营改增后销售未完工产物收入确认方法的情形下，“销售未完工产物的收入”应当参照会计收入确认方法确认。凭据《增值税会计处置惩罚划定》(财会〔2016〕22号)划定，会计收入按增值税适用税率(一般计税)或征收率(浅易计税)举行价税分散。

故房地产企业预售商品的所得税收入，应当按适用税率(或征收率)举行价税分散。一般计税方法情况下计税收入=含税收入/（1+11%或10%或9%的适用税率）浅易计税方法下计税收入=含税收入/（1+5%的征收率）5、预缴企业所得税盘算《国家税务总局关于印发<房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施>的通知》(国税发[2009]31号)》第九条 企业销售未完工开发产物取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产物完工后，企业应实时结算其计税成本并盘算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产物实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的陈诉以及税务机关需要的其他相关资料。企业发生的期间用度、已销开发产物计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。

《国家税务总局关于增强企业所得税预缴事情的通知》（国税函[2009]34号）凭据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例划定，企业所得税应当根据月度或者季度的实际利润额预缴;根据月度或者季度的实际利润额预缴有难题的，可以根据上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者根据经税务机关认可的其他方法预缴。为确保税款足额实时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源治理的企业，原则上应根据实际利润额预缴方法征收企业所得税。三、各级税务机关要处置惩罚好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款(预缴数+汇算清缴数)应不少于70%。月或（季）应纳税所得额=会计利润+（房地产公司销售收入*预计计税毛利率）-税法尚未弥补的亏损月或（季）应纳税企业所得税税额=【会计利润+（房地产公司销售收入*预计计税毛利率）-税法尚未弥补的亏损】*25%6、房地产开发企业月（季）特定业务应纳税所得额纳税申报表的变化根据原填报口径，房地产开发企业未完工产物预售收入结转完工产物收入后，盘算的会计利润在预缴申报时要先全额纳税，其已按预计毛利盘算预缴的税款，只能在年度汇算清缴时抵减，预缴申报时不得作纳税调整。

凭据《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部门表单及填报说明的通告》（国家税务总局通告2019年第23号）新填报口径：“特定业务盘算的应纳税所得额”填报口径调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报根据税收划定盘算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产物取得的预售收入，根据税收划定的预计计税毛利率盘算出预计毛利额填入此行。本次调整后，取消了预计毛利额只能在年度汇缴时才气调整的划定，同时“特定业务盘算的应纳税所得额”填报数据不再强调不得小于今年上期申报金额。

新填报口径意味着，房地产开发企业未完工产物预售收入结转完工产物收入后，可以根据实际利润在预缴时对预计毛利额举行纳税调整。7、按季度或按月预缴企业所得税时，预缴的城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税是否可以扣除？凭据《国家税务总局关于公布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）〉等报表的通告》（国家税务总局通告2018年第26号）中《A200000〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）〉填报说明》划定内容：《A200000表中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》并没有给出盘算历程，是不是可以扣除销售未完工产物实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额，按划定不允许在预征企业所得税时扣除，但企业所得税年度汇算清缴时可以扣除。注意1：预收房款不切合收入确认条件，根据预收款预缴增值税盘算的税金及附加、土地增值税，不计入当年的税金及附加科目，要暂时保留在应交税费科目。

所以会计核算中未将应交税费计入当期损益的金额，在此栏填报。注意2：如果会计核算中将应交税费已结转到税金及附加科目，计入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金的重复扣除。

8、对尚未足额预缴企业所得税是否认性为偷税《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》（国税函发[1996]8号）：广东省税收财政大检核办公室:你办《关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的请示》(粤税财检[1995]422号)收悉，经研究，回复如下:企业所得税是接纳“按年盘算，分期预缴，年终汇算清缴”的措施征收的，预缴是为了保证税款平衡入库的一种手段。企业的收入和用度列支要到企业的一个会计年度竣事后才气准确盘算出来，平时在预缴中无论是接纳按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确盘算当期应纳税所得额的问题。

因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处置惩罚。9、对未足额预缴的企业所得税加收滞纳金的划定凭据《国家税务总局关于增强企业所得税预缴事情的通知》（国税函〔2009〕34号）第四条划定：“各级税务机关要进一步加大监视治理力度。对未按划定申报预缴企业所得税的，根据《中华人民共和国税收征收治理法》及其实施细则的有关划定举行处置惩罚。

”《税收征收治理法》第三十二条划定：“纳税人未根据划定期限缴纳税款的，扣缴义务人未根据划定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”因此，未按划定预缴季度所得税，有滞纳金。10、企业所得税预缴方式需要行政审批纳税人凭据情况自行选择：“根据上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴”和“根据税务机关确定的其他方法预缴”两种预缴企业所得税的方式属于税务行政许可事项，纳税人需要推行行政许可相关法式。11、未预缴企业所得税是否给予处罚如果纳税人在限期内仍不预缴土地增值税税款，税务部门可以凭据《税收征收治理法》第六十八条划定处置惩罚：纳税人、扣缴义务人在划定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的划定接纳强制执行措施追缴不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

12、 纳税所在除税收执法、行政法例尚有划定外，住民企业以企业挂号注册地为纳税所在。13、纳税期限企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。14、预交所得税的账务处置惩罚预提所得税时：借：所得税用度——当期所得税贷：应交税费——应交所得税注：由于预收账款已经根据预计毛利率盘算缴纳了企业所得税，所以欠债计税基础（欠债计税基础=欠债的账面价值减去未来期间盘算应纳税所得额时根据税法例定可予抵扣的金额）是0，账面价值大于计税基础，应该确认递延所得税资产。

待结转收入时，相应地将递延所得税资产转入所得税用度—递延所得税：借：所得税用度—递延所得税贷：递延所得税资产15、小微企业企业所得税税收优惠政策（1）.小微企业认定尺度小型微利企业是指从事国家非限制和克制行业，且同时切合年度应纳税所得额不凌驾300万元、从业人数不凌驾300人、资产总额不凌驾5000万元等三个条件的企业。　（2）小微企业应纳税所得额的盘算自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不凌驾100万元的部门，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额凌驾100万元但不凌驾300万元的部门，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业无论按查账征收方式或审定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政=凭据《国家税务总局 关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的通告 》（国家税务总局通告2019年第2号）（3）、内蒙古自治区党委、人民政府对小微企业企业所得税的更大优惠从2019年1月1日到2021年12月31日，执行以下税收政策：年应纳税所得额低于100万元（含100万元）的小型微利企业免征企业所得税地方分享部门。（内蒙古自治区党委自治区人民政府印发《关于促进民营经济高质量生长若干措施》的通知）。

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